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MieterZeitung Februar 2017

Inhaltsverzeichnis


Blickpunkt:

Deutschlands Mieter sind zufrieden. Das ergibt zumindest eine von der TAG Immobilien AG beauftragte Mieterstudie, bei der mehr als 2.000 Teilnehmr in Deutschland befragt wurden.

Politik:
Kommentar Lukas Siebenkotten: „Erfolg messbar“
SPD und Grüne für ein soziales und gerechteres Mietrecht
Reichtum umverteilen

Mietrecht:
Mieterbund prognostiziert niedrigere Heizkosten
Neues vom BGH: Betriebskosten, Mietzahlung, Wohnungsschäden
Kurzurteile
Beratungs- und Prozess-Statistik 2015
Karneval und Feiern

Nachrichten:
Wohnungsbau nur für Reiche
Leute - Leute
Essen: Grüne Hauptstadt Europas
Teurer Heimplatz
Ein Drittel aus Erneuerbaren

Wohnen:
Beim Angebot an Exklusiven Wohnungen hat Hamburg die Nase vorn. Die teuersten Wohnungen Deutschlands und das intelligenteste Mietshaus befinden sich in der Hansestadt.

Verbraucher:
Tipps für Mieter: Heizunsthermostate richtig nutzen
DVB-T2 HD: Antennenfernsehen in bester Qualität
Empfangsbox: Was muss man wissen

Rubriken:
Ihr Mieterverein informiert
Leser fragen
Aktion: Mülltrennung
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Preisrätsel: Mitmachen und gewinnen
Aufgespießt
Impressum

Kommentar


Erfolg messbar

Der Anfang ist gemacht. Die soziale Wohnraumförderung steht wieder stärker im Fokus von Politik und Wohnungswirtschaft. Die Fördermittel werden erhöht. Es werden mehr geförderte Wohnungen gebaut.

518 Millionen Euro stellte der Bund jährlich zwischen 2007 und 2015 zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus zur Verfügung. Weil die Länder ihrerseits immer weniger in die öffentliche Förderung investierten, sank der Neubau von Sozialwohnungen von 22.000 im Jahr 2006 auf 17.000 im Jahr 2015. Der Bund hat im Jahr 2016 reagiert. Er erhöhte die Fördermittel um 500 Millionen Euro. Für die Jahre 2017 und 2018 stellt er den Ländern sogar 1,5 Milliarden Euro bereit.

Die zusätzlichen Mittel zeigen Wirkung. Das beweisen die Zahlen aus Nordrhein-Westfalen. Mit über 9.000 Wohneinheiten förderte das Land 2016 so viele Wohnungen wie lange nicht mehr. NRW stockte selbst ebenfalls kräftig auf. Rund 1,1 Milliarden Euro steckte es in den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Gut 190 Millionen Euro sind Bundesmittel. Über 800 Millionen Euro sind eigene Mittel. Das hat Vorbildcharakter für andere Länder.

Doch wie geht es weiter? Der Bund zahlt noch bis 2019. Dann läuft die derzeitige Regelung ersatzlos aus. Das darf nicht passieren. Die Förderung des Wohnungsbaus ist eine Gemeinschaftsaufgabe von Bund, Ländern und Kommunen.

 

Social Media


Gemeinsam für eine gerechtere Welt

Politiker und Verbände mit gemeinsamen politischen Zielen erwähnen den Deutschen Mieterbund regelmäßig auf ihren Social-Media-Seiten. Dabei geht es um politische Forderungen oder gemeinsame Ideen zu bestimmten Themenbereichen, wie etwa der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Ein gutes Beispiel ist das Bündnis „Reichtum umverteilen – ein gerechtes Land für alle“, in dem auch der Deutsche Mieterbund Mitglied ist. Diese Inhalte teilen wir auch gerne auf unseren eigenen Social-Media-Seiten. So können wir gemeinsam eine größere Öffentlichkeit erreichen. Unten sehen Sie Beispiele für Erwähnungen des Deutschen Mieterbundes, rechts Beispiele für von uns weiter verbreitete Inhalte.

 

Urteile in Kürze


Untermiete

Die Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers einer Genossenschaftswohnung kann nicht verweigert werden, weil der potenzielle Untermieter nicht Mitglied der Genossenschaft ist (LG Köln – 1 S 7/12, WuM 2016, 661).

Schadensersatz I

Der Mieter hat es nicht zu vertreten, wenn seine Mikrowelle aufgrund eines nicht erkennbaren technischen Defekts die Wohnung in Brand setzt und unbewohnbar macht. Das gilt auch dann, wenn der Netzstecker des Geräts trotz Nichtgebrauchs nicht vom Stromnetz getrennt wurde (AG Bremen – 17 C 68/15, WuM 2016, 685).

Duldung

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt; die Vorbereitung der Modernisierung des Bades ist ein solcher.

Die Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kann die Kündigung rechtfertigen (LG Berlin – 65 S 202/16, GE 2016, 1385).

Untervermietungserlaubnis

Bei einer Mehrheit von Mietern ist ein einzelner Mieter allein nicht berechtigt, eine Untervermietungserlaubnis vom Vermieter zu verlangen, selbst wenn alle übrigen Mitmieter die Mietsache selbst nicht mehr nutzen (AG Tempelhof-Kreuzberg – 16 C 273/16, GE 2016, 1280).

Schadensersatz II

Der Vermieter hat nach einem Wasserschaden dem Mieter die Trocknungskosten (Stromverbrauch) zu ersetzen, auch wenn wegen der Dauer der Arbeiten die Stromkosten für die erforderliche dauernde Kühlung hoch sind (LG Berlin – 65 S 172/16, GE 2016, 1280).

Keller

Bei einer Vereinbarung im Mietvertrag, ein Keller werde nur „soweit verfügbar“ mitvermietet, kann der Mieter wegen Mängeln des überlassenen Kellerraums keine Gewährleistungsrechte geltend machen (AG Wedding – 4 C 123/16, GE 2016, 1156).

 

Mietertipp


Heizungsthermostate richtig nutzen

Thermostatventile an den Heizkörpern sorgen dafür, dass die Temperatur in Wohnräumen nach Wunsch reguliert werden kann. Die Nutzung erscheint sehr einfach – trotzdem wissen viele Mieter nicht, wie Thermostatventile funktionieren und wie sie richtig bedient werden. Sie benutzen sie wie Wasserhähne: Wenn es schneller warm werden soll, werden sie stärker aufgedreht. Tatsächlich heizt man bei voll aufgedrehten Thermostaten nicht schneller, sondern nur länger, denn die Wärmezufuhr wird über einen Temperaturfühler im Thermostatkopf gesteuert. Abhängig von der Raumtemperatur öffnet oder schließt dieser das Ventil und hält so die gewünschte Zimmertemperatur konstant.

Wichtig ist, dass Heizungsthermostate nach ungefähr 15 Jahren ausgetauscht werden sollten. Der ThermostatCheck auf www.co2online.de/thermostatcheck zeigt Mietern, ob die Thermostate in ihrer Wohnung noch dem Stand der Technik entsprechen. Der kostenlose Online-Ratgeber informiert außerdem, welcher Thermostattyp jeweils geeignet ist und wie viel Heizkosten durch einen Austausch gespart werden können.

Mieter können die Thermostate auf eigene Kosten tauschen, ohne den Vermieter zu informieren. Allerdings sollten sie die alten Ventile aufbewahren, denn diese sind Eigentum des Vermieters. Beim Austausch lohnen sich voreinstellbare Thermostate. Eine Alternative sind programmierbare Thermostate: Sie regeln die Temperatur nach der Uhrzeit und können beispielsweise so eingestellt werden, dass das Badezimmer morgens warm ist. Sie kosten zwischen 20 und 50 Euro und sind leicht montierbar, so dass sie bei einem Umzug einfach mitgenommen werden können. Wenn der Vermieter selbst die neuen, vor allem besseren Thermostate einbauen lässt, darf er elf Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen.

Leserfragen

 

Rauchwarnmelder

Karin und Ralph S., Stuttgart: Obwohl in Baden-Württemberg Rauchmelder gesetzlich vorgeschrieben sind, machen bei uns weder Vermieter noch Hausverwalter irgendwelche Anstalten, diese zu installieren. Haben wir einen  Anspruch auf Einbau?

Antwort: Ja. Sehen die Landesgesetze eine entsprechende Einbaupflicht vor, hat der Mieter einen Anspruch auf Installation durch den Vermieter. Nimmt der Vermieter den Einbau trotz Verpflichtung nicht vor, kann der Mieter nach erfolgloser Fristsetzung selbst einen Rauchwarnmelder einbauen lassen und die Kosten dafür vom Vermieter ersetzt verlangen.

Heizkosten

Elena K., Karlsruhe: Ich bin verwirrt. In Ihrer MieterZeitung las ich zwei für mich völlig widersprüchliche BGH-Urteile zur Heizkostenabrechnung. Einmal heißt es „Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden“, ein anderes Mal „dass die Verbrauchswerte geschätzt werden dürfen“. Darf mein Vermieter also nur noch Schätzwerte angeben und muss nicht mehr abgelesen werden?

Antwort: Nein. Die Urteile sind auch nicht widersprüchlich. Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, die Heizkosten grundsätzlich verbrauchsabhängig zu verteilen. Nur wenn eine ordnungsgemäße Erfassung des Verbrauchs vorübergehend nicht möglich ist, etwa wegen Defektes des Warmwasserzählers, Batterieausfalls oder eines anderen zwingenden Grundes, darf der Verbrauch ausnahmsweise geschätzt werden. Hat der Vermieter es allerdings versäumt, die Wohnung mit Erfassungsgeräten auszustatten, ist eine Schätzung unzulässig.

Wartungsvertrag

Dr. Heinrich H., Kiel: Mein Vermieter reagiert auf wiederholte schriftliche Bitten, den Wartungsvertrag für den Aufzug einzusehen, nicht. Habe ich einen Anspruch auf Einsichtnahme in den Aufzugswartungsvertrag?

Antwort: Ja. Der Mieter hat das Recht Originalbelege, wie beispielsweise Arbeitsverträge mit Hausmeistern oder Wartungsverträge, in aktueller und vollständiger Form einzusehen. Verweigert der Vermieter die Einsichtnahme, muss die strittige Position nicht bezahlt werden, und der Mieter kann auf Einsicht klagen, um sein Kontrollrecht auszuüben.

Zinsen

Martina G., Stade: Mein Mietverhältnis besteht seit Juli 1992. Bei Einzug leistete ich eine Kaution von umgerechnet 748,53 Euro. Nach meiner schriftlichen Aufforderung teilte man mir im Mai 2016 mit, dass meine Kautionssumme zwischenzeitlich 968,02 Euro betrage. Trotz der langen Niedrigzinsphase kommt mir diese Summe nach immerhin 24-jähriger Mietdauer doch sehr niedrig vor. Da es in der Vergangenheit oft strittige Rechnungen über Instandhaltungskosten und Bagatellschäden gab, tendiert mein Verdacht dahin, dass Beträge eventuell schon mit der Kaution „verrechnet“ wurden. Habe ich einen Anspruch auf eine detaillierte Kontoaufstellung?

Antwort: Ja. Der Vermieter ist zur Anlage der rückzuzahlenden Mietkaution und zur Höhe der tatsächlich gezogenen Zinsen rechnungslegungspflichtig.

 

Aufgespießt


Mörder muss zahlen

Das Amtsgericht Essen hat laut bild.de jetzt in einem besonders bizarren Mietstreit eine Entscheidung getroffen. Ein Mörder muss für die Tatortreinigung zahlen, aber nicht für den Maler. Das Gericht entschied, dass der zu lebenslanger Haft und Sicherheitsverwahrung verurteilte Mörder 1.382,93 Euro und Zinsen an den Vermieter, Vivawest Wohnen, zur Beseitigung der Spuren des Verbrechens zu zahlen hat. Die Kosten des Malers muss Vivawest selber bezahlen, da der Mörder die Wohnung im unrenovierten Zustand übernommen hatte. Vivawest hatte ursprünglich die Zahlung von 5.544,43 Euro für Reinigung und Entrümpelung gefordert. Der Mörder hatte in der Wohnung seine 33-jährige Lebensgefährtin und deren ungeborenes Baby umgebracht.

Gartenzwerge auf Wohnungssuche

Nach einem Gerichtsbeschluss des Amtsgerichts Celle suchen 40 Gartenzwerge nach einer neuen Bleibe. Sie dürfen laut einem Bericht von n-tv.de nicht mehr zurück auf das Vordach eines denkmalgeschützten Hauses. Sie waren zuvor von einem der beiden Bewohner auf das Vordach gestellt worden. Der andere hatte sie dann eigenmächtig entfernt, worauf der Zwergenfan eine Klage auf Wiederaufstellung der Zwerge einreichte. Ohne Erfolg! Bei dem Gebäude handele es sich um ein denkmalgeschütztes Anwesen und die Zwerge stellten eine erhebliche Beeinträchtigung des historischen Erscheinungsbildes dar.

Von Hundehaufen und Katzenurin

Am 29. Dezember 2014 hatte der Käufer seine neue Wohnung in München mit Garten bezogen. Er hatte sie gekauft „wie genau besichtigt“. Als dann der Schnee im Garten wegtaute, entdeckte er darin 19 Hundehaufen. Pfui! 3.500 Euro verlangte er deshalb vom Vorbesitzer, um den Kot, in dem sich äußerst widerstandsfähige Krankheitserreger befinden würden, zu entfernen. Der Boden müsse abgetragen und neu bepflanzt werden. Das Amtsgericht sah zwar in der Vielzahl von Hundehaufen einen „Sachmangel“, erklärte aber, der Kläger hätte den Beklagten zum Entfernen der Haufen auffordern und ihm auch die Gelegenheit dazu geben müssen. Da er das nicht getan habe, könne er keinen Schadensersatz verlangen.

Ein Rechtsstreit um ein „massiv“ mit Katzenurin verseuchtes Haus endete beim Oberlandesgericht München mit einem Vergleich. Erst nach Bezug des für 297.000 Euro gekauften Hauses stellten die Käufer den Gestank fest. Eine Prüfung ergab, dass das Gebäude saniert werden musste. Die Kosten wurden mit rund 56.000 Euro angesetzt. Mit ihrer Klage waren die neuen Besitzer vor dem Landgericht Traunstein zunächst gescheitert. Die Richter waren der Ansicht, dass der Verkäufer die Käufer nicht getäuscht habe. Die Richter am Oberlandesgericht sahen die Katzenhalter aber durchaus in der Verantwortung. Unter den vielen Katzen, die in dem Haus wohnten, gab es auch eine, die unter epileptischen Anfällen litt und regelmäßig Urin verlor. „Im Haus gebe es kaum eine Stelle, wo nicht hingebieselt worden ist.“ Käufer und Verkäufer einigten sich schließlich auf einen Kompromiss. Die neuen Bewohner bekamen 30.000 Euro, um die Räume sanieren zu können.

Zweckentfremdung: 4.000 Euro Strafe

Wegen „vorsätzlicher Zweckentfremdung von Wohnraum“ verhängte das Amtsgericht München (Az: 1112 OWi 238 Js 177226/16) gegen den Mieter eine Geldbuße in Höhe von 4.000 Euro. Der Mann hatte die Dreizimmerwohnung an Münchens bekanntester Einkaufsstraße, der Maximilianstraße, für 3.000 Euro im Monat gemietet und sie dann Besuchern und Patienten zum Wohnen überlassen. Die Wohnung unterliegt der sogenannten Zweckentfremdungssatzung, mit der die Stadt Vermietungen dieser Art unterbinden will.

Kein Kündigungsgrund

Eine Strafanzeige gegen seinen Vermieter ist kein Grund für eine Kündigung, urteilte das Amtsgericht München (Az: 424 C 21138/15). Weil die Mieterin verschiedene Gegenstände im Gang vor ihrem Kellerabteil gelagert hatte, ließ der Vermieter diese entfernen. Vergeblich forderte die Mieterin anschließend die Rückgabe ihres Eigentums. Weil der Vermieter der Aufforderung nicht nachkam, erstattete sie Strafanzeige. Der Vermieter kündigte ihr daraufhin und erhob Räumungsklage, als die Mieterin nicht auszog. Damit scheiterte das Vermieterehepaar jetzt vor Gericht. „Ein Grund zur fristlosen Kündigung besteht nicht, wenn ein Anzeigeerstatter wahre oder aus seiner Sicht möglicherweise wahre Tatsachen zum Anlass einer Anzeige nimmt und hierbei zur Wahrung eigener Interessen handelt.“

Taubenfüttern rechtfertigt Kündigung

Wenn ein Mieter von seiner Wohnung aus immer wieder Tauben füttert, kann dies eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen. Das Amtsgericht Nürnberg (Az: 14 C 7772/15) verurteilte den Mieter, der mehrmals am Tag von seinem Fenster seiner Nürnberger Wohnung aus rund 30 Tauben gefüttert hatte, trotz wiederholter Unterlassungsaufforderung des Vermieters und der Nachbarn, zum Auszug. Das Gericht sah es als erwiesen an, dass dadurch der Hausfrieden nachhaltig gestört worden sei. Nach dem Urteil hatte der Mieter zunächst Berufung eingelegt, diese dann aber zurückgezogen, nachdem das Landgericht Nürnberg-Fürth auf die mangelnden Erfolgsaussichten hingewiesen hatte.